Обращение взыскание на заложенную недвижимость. Судебный и досудебный порядок

Ипотека – это понятие, которое в сознании большинства потребителей во всем мире неразрывно связано с кредитом на покупку дома или квартиры. Действительно, именно таким образом часто приобретаются коттеджи в Подмосковье, квартиры в Москве или дачи в Крыму. Но следует понимать, что ипотека – это не кредит, а залог любого недвижимого имущества, будь то промышленное здание, земельный участок или предприятие. Это обеспечительная мера, которая предпринимается кредитором для защиты своих интересов. Иными словами, ипотека далеко не всегда сопровождает кредит на покупку квартиры, она может касаться и относительно давно приобретенного имущества.

Например, никто не запрещает взять кредит в банке под залог, скажем, дачи или гаража. Как бы то ни было, но ипотека – это самостоятельное обязательство, хотя и неразрывно связанное с основным. То есть, если речь идет о кредите, то, как правило, заключаются две сделки – ипотечная и заемная.

При этом первая всегда подлежит государственной регистрации, в то время как вторая в ней не нуждается.

Как бы то ни было, но особенностью ипотеки является ограничение прав собственника распоряжаться заложенным имуществом. Дом или квартира по-прежнему ему принадлежат, но вот продать их без согласия кредитора он не сможет. Впрочем, как и осуществить еще целый ряд юридически значимых действий. И так будет продолжаться до тех пор, пока не будет снято ограничение. Это происходит обычно, когда должник погашает свои обязательства перед кредитором.

Но что делать, если этого не произошло? Как быть, если оговоренные сроки наступили, а долг не погашен? В этом случае у залогодержателя возникает право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.

Вопреки распространенному мнению, он не забирает его себе, а может лишь продать недвижимость. При этом будет обязан вернуть залогодателю вырученные деньги, за вычетом суммы долга и процентов, а также расходов на организацию торгов. Разумеется, до этого доходит нечасто. Во-первых, потому, что те, кто приобретает дома или квартиры в Подмосковье, как правило, действуют добросовестно. Они не заинтересованы в проблемах с банком. Во-вторых, сами кредитная организация также весьма неохотно прибегает к предусмотренной законом возможности – уж больно это хлопотно. Но, разумеется, если совсем не платить по долгам, недвижимости рано или поздно лишишься.

Существует несколько путей для удовлетворения требований за счет заложенного имущества. Сделать это можно через суд или минуя его.

Ипотечный кредит – прекрасная возможность купить недвижимость, но и построить ее. Целые коттеджные поселки возводятся при непосредственном участии банка. И договора, оформляемые при этом, отличаются от тех, которые подписываются рядовыми гражданами. В том числе и в части условия о порядке обращения взыскания на предмет ипотеки.

Так, внесудебный порядок требует одновременного совпадения целого ряда условий. Во-первых, это допустимо, если предусмотрено ипотечным договором, удостоверенным нотариально, или если права залогодержателя оформлены нотариально заверенной закладной.

Во-вторых, закон предусматривает целый ряд дополнительных условий, соблюдение которых обязательно для обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Кроме того, существует огромный перечень исключений из общего правила.

Так, действующее законодательство запрещает использовать внесудебный порядок в случае, когда предметом ипотеки является жилье, принадлежащее физическому лицу на праве собственности. Не избежать суда и тогда, когда залогодателем является физическое лицо, признанное безвестно отсутствующим. Придется действовать через суд и в случае, если в качестве предмета ипотеки выступает имущество, которое имеет особую ценность для общества (историческую, художественную или культурную), а также в целом ряде других, предусмотренных законом случаях.