Суд защитил дольщика в споре об одностороннем расторжении договора
Три судебные инстанции признали незаконным отказ Росреестра, когда тот отказался регистрировать одностороннее расторжение договора долевого участия в строительстве, инициированное застройщиком. Дело дошло до Верховного суда.
Фабула дела:
Застройщик был признан банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство.
Конкурсный управляющий в ходе осуществления мероприятий конкурсного производства обнаружил договор долевого участия в строительстве, заключенный между застройщиком и дольщиком, обязательства по которому были переданы обществу «ГАК» (компании) на основании договора уступки прав, запись о чем внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Ссылаясь на то, что общество компания не внесла оплату в пользу застройщика за подлежащее передаче помещение, конкурсный управляющий направил в адрес компании предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве, а впоследствии — уведомление об одностороннем отказе от исполнения названного договора.
После этого конкурсный управляющий обратился в Росреестр
с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, однако там ему отказали с указанием на наличие противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями в ЕГРН.
Полагая, что отказ Росрееста в государственной регистрации
расторжения договора участия в долевом строительстве нарушает законные права и интересы общества, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд города Москвы.
Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда и постановлением кассационного суда, отказ управления признан незаконным; на управление возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества в установленном законом порядке.
Суды, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 1, 9, 14, 26, 27, 29 Закона о государственной регистрации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, указав, что оспариваемый отказ не основан на положениях действующего законодательства, нарушает права и законные интересы общества, поскольку им были представлены все необходимые документы для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.
При этом суды отметили, что вопреки доводам управления о наличии противоречий между сведениями об участнике долевого строительства, содержащимися в представленных обществом документах, и сведениями в ЕГРН, в Единый государственный реестр юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ) 13.02.2020 внесены изменения (запись ГРН 2207701318120) относительно смены наименования общества «ГАК» на компанию. В данном случае при изменении наименования организационно-правовая форма юридического лица осталась прежней, его реквизиты, в том числе ОГРН, ИНН, КПП, адрес местонахождения, почтовый адрес и прочее, — неизменными, следовательно, такое изменение не влечет прекращения или изменения прав и обязанностей по договорным и иным обязательствам компании.
Также судами указано на соблюдение конкурсным управляющим обществом порядка, установленного частью 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве), по уведомлению компании о расторжении спорного договора.
Кроме того, суды отклонили довод компании об исполнении принятых ею обязательств по договору участия в долевом строительстве в полном объеме, указав, что факт оплаты по договорам не соотносится с предметом заявленных требований в рамках настоящего дела.
Позиция Верховного суда:
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Закона о государственной регистрации.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав среди прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
Заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора (часть 8 статьи 48 Закона о государственной регистрации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом об участии в долевом строительстве.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона.
Частью 3 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
В пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.
Как установлено судами, отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве мотивирован наличием противоречий в сведениях об участнике долевого строительства, содержащихся в ЕГРН и представленном конкурсным управляющим обществом заявлении.
Между тем необоснованность причины отказа, указанной в уведомлении управления, еще не означает незаконность принятого им решения об отказе в регистрации прекращения договора в случае, когда имеются иные основания для принятия такого решения, в частности отсутствие оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Обращаясь в управление, а впоследствии в суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий обществом ссылался на то, что основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке послужило неисполнение компанией обязательства по оплате за подлежащее передаче помещение.
Компания, в свою очередь, в опровержение данного довода указывала на отсутствие оснований для расторжения спорного договора в связи с исполнением ею обязательства по оплате в полном объеме, представив в материалы дела соответствующие доказательства, в том числе договоры аренды от 12.03.2015, от 25.02.2016 между правопредшественником компании и привлеченными обществом подрядными организациями (обществом с ограниченной ответственностью «СтройМонолит» и обществом с ограниченной ответственностью «ТСТ»), первичную документацию к названным договорам; договоры уступки прав (требований) от 30.12.2016 и соглашение о зачете встречных требований от 05.05.2017, заключенные обществом и правопредшественником компании, акты об исполнении правопредшественником компании обязательств перед обществом и Курушиным А.Г., справку общества об отсутствии у правопредшественника компании задолженности.
В апелляционном и окружном судах компания ссылалась на то, что в рамках дела № А40-264266/2021 ею оспаривается односторонний отказ конкурсного управляющего обществом от спорного договора участия в долевом строительстве.
Также в суде округа компания приводила доводы о том, что определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2022 по делу № А40-171042/2018 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом о признании ничтожными сделками спорного договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требований по указанному договору, договора уступки прав (требований) и соглашения о зачете встречных однородных требований, заключенных между обществом и правопредшественником компании.
Удовлетворяя заявленные требования, суды указали лишь на предоставление обществом необходимых документов для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве и соблюдение им порядка уведомления компании о расторжении этого договора. Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора судам необходимо было проверить не только приведенные обстоятельства, но и установить основания для одностороннего отказа общества от договора участия в долевом строительстве при наличии соответствующих возражений участника долевого строительства, привлеченного к участию в деле. Однако доводам, а также доказательствам компании, которые были приобщены к материалам дела, суды не дали правовой оценки.
Кроме того, суды не приняли во внимание и не проверили доводы компании об отсутствии у общества права на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, поскольку на момент направления этого отказа оно не являлось застройщиком спорного объекта и, соответственно, стороной по договору.
При этом компания указывала, что постановлением Правительства Москвы от 27.08.2019 № 1108-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1261-ПП «О мерах по реализации проекта строительства подземного гаража-стоянки и гостиницы по адресу: Олимпийский просп., вл. 10», а именно в пункте 1 постановления общество заменено общество «ЕвроФармакол».
Компания отмечала, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-34418/2020 установлено, что к инвестиционному контракту подписано трехстороннее дополнительное соглашение № 8 от 05.09.2019, заключенное между Правительством Москвы, обществом и обществом «ЕвроФармакол», в котором стороны согласились с уступкой в полном объеме прав и обязанностей по инвестиционному контракту на реализацию инвестиционного проекта от инвестора (общества) к новому инвестору (обществу «ЕвроФармакол»), в том числе, по договорам соинвестирования и долевого участия, заключенным обществом с юридическими и физическими лицами, и выводом общества из числа участников контракта. Во исполнение указанного выше постановления по замене стороны инвестиционного контракта соглашением от 06.09.2019 № 2019/09/ОБ общество передало на баланс общества «ЕвроФармакол» обязательства из заключенных договоров соинвестирования и долевого участия, возникшие в рамках данного инвестиционного контракта, в свою очередь общество «ЕвроФармакол» направило всем соинвесторам и дольщикам уведомление о замене стороны в инвестиционном контракте, а все участники, включая общество «ГАК», представили в адрес общества «ЕвроФармакол» согласия на замену лиц в обязательстве на стороне застройщика.
Между тем суды, признав, что оспариваемый отказ управления нарушает права и законные интересы общества, не выяснили и не установили его статус и наличие у него права на отказ от договора участия в долевом строительстве.
В рассматриваемом случае без исследования и оценки указанных обстоятельств у судов не имелось оснований для признания отказа управления незаконным. Рассмотрение судами заявления конкурсного управляющего с отклонением приведенных компанией доводов со ссылкой на отсутствие взаимосвязи с заявленным требованием повлекло нарушение прав и законных интересов последней, поскольку на основании судебных актов по настоящему делу в ЕГРН внесена запись о погашении (прекращении) спорного договора участия в долевом строительстве.
При изложенных обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что состоявшиеся по делу решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда округа подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ как принятые при существенном нарушении норм материального права, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2023 года № 305-ЭС22-18766