Нюансы, при которых судом не может быть признано право собственности на самовольную постройку

Суд указал, что в случае если лицо не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ.

 Фабула дела:
Администрация города обратилась в суд с иском к Ответчику об обязании снести самовольное строение.

В свою очередь Ответчик подал встречный иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1264 кв. м, проектируемое назначение — нежилое здание, степень готовности объекта 50%.

 Позиции судов первой и апелляционной инстанций:
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска было отказано.

 Позиция суда кассационной инстсанции:
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Из анализа положений статей 11, 72, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления, поэтому факт самовольного строительства влечет нарушение его законных интересов.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/ 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление Пленумов N 10/22), по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение. Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанции приняли во внимание, что в соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Однако в материалы дела не представлено разрешение на строительство спорного объекта недвижимости, выданного уполномоченным органом.

В пункте 26 постановления Пленумов N 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если лицо не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ.

Судом первой инстанции были проведены экспертизы и дана оценка представленным по их результатам заключениям экспертов, которыми установлено, что самовольное строение (торгово-офисный центр) площадью 1490,25 кв. м, не соответствует градостроительным, строительно-техническим, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку расстояние от корпуса топливно-раздаточной колонки автомобильной заправочной станции до стены здания не соответствует установленному нормативу (25 м).

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судами двух инстанций верно отмечено, что вышеуказанное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 АПК РФ и не вызывает сомнений относительно выводов эксперта, поскольку судебная экспертиза проводилась по конкретным материалам настоящего дела, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключения судебной экспертизы, материалы дела не содержат.

Довод ответчика о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы, отклоняется судебной коллегией суда округа на основании следующего.

В соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту; в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Представленные в материалы дела заключения экспертов содержат описание и результаты исследований с указанием примененных методов. Выводы по поставленным вопросам являются однозначными, полными, четкими и исчерпывающими. Исследовательская часть заключений экспертов изложена логично, четко, ясно и недвусмысленно, носит утвердительный характер, основана на методологии для данного вида экспертиз, исключает возможность двоякого толкования. Какие-либо противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Таким образом, заключения экспертов правомерно приняты судами двух инстанций как надлежащие доказательства и оценены судами наряду с другими доказательствами по делу.

Довод Ответчика о несоответствии замеров, произведенных экспертами, представленных в экспертных заключениях, обоснованно отклонен судами в связи со следующим.

Поскольку доказательств, подтверждающих возведение объекта недвижимости с соблюдением требований действующего законодательства в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, суды первой и второй инстанции правомерно квалифицировали спорную постройку как самовольную и удовлетворили первоначальные исковые требования.

На основании вышеизложенных норм права и обстоятельств дела суды двух инстанций пришли к верному выводу о том, что спорный объект недвижимости не соответствует установленным требованиям на день принятия решения, в связи с чем оснований для его сохранения применительно к пункту 3 статьи 222 ГК РФ не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 222, 263 ГК РФ, статей 51, 52 ГрК РФ, статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», оценив заключения экспертов в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении первоначального иска пришли к выводу о том, что спорный не завершенный строительством объект создает угрозу жизни и здоровью граждан и является небезопасным, в силу чего подлежит сносу.

Руководствуясь частью 2 статьи 48, частью 1 статьи 51 ГрК РФ, пунктом 1 статьи 57.3 ГрК РФ, а также принимая во внимание, что Ответчик оспаривает отказы администрации в выдаче разрешения на строительство, обращаясь с самостоятельными исками, суды двух инстанций правомерно отклонили довод Ответчика о создании администрацией препятствий в легализации объекта незавершенного строительства, выраженных в отказе выдать разрешение на строительство.

Суды также отметили, что при наличии факта угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, установленного экспертами в представленных в материалы дела заключениях, наличие (отсутствие) разрешения на строительство не может являться определяющим документом для решения вопроса о признании права собственности на самовольное строение или его сносе и свидетельствовать о безопасности объекта незавершенного строительства.

Все доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения и оценки судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.
Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

 Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2022 № Ф10-1801/2022 по делу № А54-5897/2019