Купля продажа земельных участков (покупаем земельный участок)
Как известно, любая недвижимость считается ценным имуществом, и земля в первую очередь. Приобретение земельного участка в собственность всегда сопряжено с целым рядом трудностей, начиная от бюрократических проволочек, коих немало, и заканчивая достаточно высоким процентом риска оказаться обманутым. Не исключены здесь и мошеннические схемы, когда участки земли продают по поддельным документам, которые несведущему человеку трудно отличить от настоящих. В этом случае беспроигрышный вариант – заручиться поддержкой консультации юриста по земельным вопросам.
Разумеется, что сделки купли-продажи земельных участков совершаются с особой тщательностью и требуют соблюдения целого ряда условий.
Какие же важные моменты стоит непременно принять во внимание при заключении договора купли-продажи участка земли, чтобы максимально оградить себя от различных проблем впоследствии?
Быть предельно бдительным нужно еще на этапе выбора участка. Продавец, что, в общем-то, понятно, может утаить реальную информацию о разных нежелательных обстоятельствах, поэтому прежде, чем решиться на сделку, внимательно проверьте участок на предмет качества земли, прохождения по близости ЛЭП и кабельных линий, отсутствия дождевых стоков, выведенных с соседних участков, и построек вплотную к границе приобретаемого участка.
Проверяем документы
Поскольку закон предусматривает возможность продажи земли исключительно собственником, прежде всего следует удостовериться, все ли необходимые документы имеются на руках у продавца и надлежащим ли образом оформлены и зарегистрированы те бумаги, что подтверждают его право собственности на земельный участок.
В требуемый комплект документов входят:
1. Правоустанавливающие документы, из которых можно узнать, что в свое время послужило основанием перехода объекта недвижимости к продавцу. Это могут быть договоры (купли-продажи, дарения, мены), акт местного органа власти о предоставлении земли в собственность, акт приема-передачи земли в уставной капитал, свидетельство о праве на наследство, решение суда и прочее.
Здесь имеет смысл насторожиться, если при изучении правоустанавливающих документов обнаружится тот факт, что участок уже неоднократно переходил от одного владельца к другому. Помимо вполне обоснованного подозрения, что с участком, возможно, имеются какие-то скрытые проблемы, при таком раскладе еще и велика вероятность, что в череде сделок были нарушены права какого-нибудь собственника. Чревато это тем, что в будущем он на законном основании может предъявить претензии новоиспеченному собственнику. И тогда предстоит длительное и выматывающее разбирательство, исход которого заранее спрогнозировать очень сложно. Несомненно, определенная степень риска всегда присутствует и в тех случаях, когда приобретается недвижимость, перешедшая к продавцу по решению суда, которое может быть обжаловано, либо по наследству, поскольку в любой момент может объявится «обиженный» наследник. Кроме того, в этом случае проблемы могут возникнуть, если участок земли принадлежал наследодателю на праве бессрочного пользования и не был в установленном законом порядке оформлен при его жизни, как индивидуально-определенный объект недвижимости. При подобных обстоятельствах данный участок земли не может входить в состав наследственного имущества. Таким образом, фактически наследник не является владельцем земли. Нередко бывает, что подобные «сюрпризы» всплывают уже по завершению сделки.
Поэтому с точки зрения безопасности и во избежание подобных неприятных инцидентов, благоразумнее всего покупать ту землю, которая длительное время находится в собственности одного лица.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Данный документ выдается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и подтверждает принадлежность земельного участка конкретному лицу.
Здесь имеется такой немаловажный нюанс: если правоподтверждающий документ был выдан до 1997 года, то, вероятнее всего, такой земельный участок не зарегистрирован в соответствии с требованиями нового законодательства и не прошел процедуру межевания. То есть, его границы, по сути, не определены. Это влечет за собой не только необходимость в будущем самостоятельно и за свой счет проводить процедуру межевания, но и грозит возможностью возникновения различных земельных споров, в том числе и судебных, с владельцами соседних участков.
3. Оригинал кадастрового плана. Его получают при постановке земель на кадастровый учет. Сделки с участками, что не прошли эту процедуру и не получили государственного кадастрового номера, фактически являются недействительными. Наличие этого документа у продавца крайне важно, поскольку кадастровый план содержит всю необходимую информацию о приобретаемом участки земли. А именно:
— месторасположение земельного участка;
— его действительная площадь;
— границы участка (описание и маркировка границ);
— принадлежность данного участка к определенной категории земель;
— качественные и экономические характеристики земли;
— обременения, наложенные на участок;
— ограничения по строительству;
— информация о соседних участках;
— наличие на участке объектов недвижимости.
Если с момента оформления кадастрового плана прошло более 5 лет, то целесообразно потребовать от продавца предоставление свежего документа, который бы отражал реальную ситуацию с участком на момент совершения сделки.
Кроме того, пригласите кадастрового инженера для проведение проверки соответствия данных кадастрового плана и реальных границ участка.
4. Справка о стоимости (или, другими словами, экспертной денежной оценке) земельного участка. Получить такую справку можно в Кадастровой палате. В настоящее время законодательство не обязывает включать экспертную оценку земли в договор купли-продажи, для законности сделки вполне достаточна кадастровая стоимость участка. Однако на практике подавляющее большинство нотариусов при заверении сделок купли-продажи земли требуют предоставления такой справки. Связано это с тем, что рыночная стоимость, как правило, значительно превышает кадастровую. Следует уточнить, что проведение экспертной оценки земли, процедура не дешевая, а потому за участниками сделки всегда остается право оспорить такое требование нотариуса, подав жалобу в Нотариальную палату.
Уточняем основные вопросы
Даже если все необходимые документы имеются в наличии, помимо этого, существует еще ряд важных моментов, упускать из виду которые будет непростительной оплошностью. Поэтому перед заключением договора купли-продажи недвижимости настоятельно рекомендуем прояснить следующие вопросы:
1.Если вы приобретает землю у юридического лица затребуйте учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
2.Если владелец – физическое лицо, уточните, не находится ли земельный участок в общей совместной собственности.
Продажа таких земель допускается только при наличии нотариально удостоверенного согласия всех сособственников. Если же в числе совладельцев приобретаемого земельного участка состоят несовершеннолетние дети, требуйте чтобы вам предоставили соответствующее разрешение из органов опеки и попечительства. Кроме того, если продавец является единственным собственником участка, но на момент его приобретения он находился в официальном браке, то также необходимо нотариально заверенное согласие на продажу и его супруга.
3. Не сочтите за неловкость попросить предоставить продавца-собственника земли справку о его психическом состоянии. Либо иным способом узнайте, не состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
4. Уточните, не обременен ли земельный участок какими-либо ограничениями (сервитутом, залогом, арестом и т.п.), не находится ли под судом или арестом.
Все эти сведения содержатся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Для того, чтобы получить выписку из ЕГРП, необходимо обратиться в местное управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
5.Выясните, имеются ли на участке какие-либо постройки.
Учтите, что любой объект недвижимости, находящийся на участке, даже будучи в начальной стадии строительства, обязательно должен быть оформлен надлежащим образом. В противном случае к вам могут быть применены санкции за возведение самовольных построек.
6.Также следует узнать заранее, к категории каких земель относится приобретаемый участок.
Поскольку в соответствии с Российским законодательством предусмотрено целевое использование земельных участков, то жилой дом, к примеру, можно возводить на «землях населенных пунктов». А на «землях сельскохозяйственного назначения» строительство объектов может быть разрешено лишь в строго определенных случаях. Самовольные несанкционированные постройки по решению суда могут подлежать сносу за счет владельца участка.
Более того, в зависимости от категории земли существуют ограничения на строительство различных типов зданий. Так, например, в дачных поселках и в садоводствах запрещено возводить многоэтажные и многоквартирные дома, а также постройки, предназначенные для коммерческих целей.
Также проблемы неминуемо возникнут, если приобретаемый участок земли относится к особо охраняемым природным территориям. Земли, входящие в состав зоны охраны, могут быть изъяты государством в принудительном порядке.
7.Выясните, имеются ли у продавца-собственника земельного участка задолженности по обязательным платежам, например, долги по уплате земельного налога.
В данном случае, не выяснив реальной ситуации, вы рискуете приобрести не только землю, но и в довесок долги продавца.
8.Наведите справки, не подпадает ли участок земли, который вы планируете купить, под принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд.
Случалось не раз, что недобросовестные собственники участков, узнав о предстоящей процедуре изъятия земель, например, при крупномасштабном строительстве дорог, в спешном порядке реализовывали их третьим лицам.
Оформляем сделку
Договор о купле-продаже земельного участка может быть заключен в простой письменной форме. Однако операции с недвижимостью регулируются огромным массивом законодательных актов, в которые постоянно вносятся изменения и поправки. Поскольку отследить и учесть все новшества обычному человеку не под силу, то наилучшим вариантом будет для заключения договора купли-продажи земли обратиться к адвокату специализирующемуся в области земельного законодательства и права либо предварительно получить у него исчерпывающую консультацию, сделку же целесообразно заверить у нотариуса.
Для нотариального заверения сделки сторонам необходимо предоставить пакет документов, как правило, включающих в себя:
1. документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
2. правоустанавливающий документ на земельный участок;
3. свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;
4. выписка из государственного земельного кадастра;
5. выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения на земельный участок;
6. нотариально заверенное согласие супруга сторон договора (если таковые имеются) на продажу и покупку земельного участка;
7. справка об отсутствии у продавца задолженности по налоговым выплатам.
Помните, что независимо от того, простую письменную или нотариальную форму заключения договора вы выберете, в любом случае потребуется регистрировать переход права собственности на приобретаемый земельный участок. Лишь после совершения этой операции вы станете полноправным собственником земли.